2015 Bisnis Properti Tetap Prospektif

Rumahrukomalang.com,Malang-  Ada berkah bagi ekonomi 2015 tapi tak kurang juga potensi masalah.

Tidak mudah memperkirakan prospek ekonomi 2015, karena selain berita menyenangkan, tak kurang juga informasi yang membuat galau. Kepala Pusat Studi Ekonomi dan Kebijakan Publik UGM A Tony Prasetiantono misalnya, mengaku agak bingung memandang ekonomi tahun ini. “Mix feeling (campur aduk) melihat 2015 karena ada positif dan negatifnya,” katanya dalam diskusi “Prospek Bisnis Properti 2015, Peluang dan Tantangan” yang diadakan HousingEstate di Jakarta, 9 Desember 2014.

Diskusi menghadirkan juga CEO PT Ciputra Residence Budiarsa Sastrawinata dan Head of Strategic & Performance Management Bank BTN Sasmaya Tuhuleley yang berbicara menggantikan Dirut BTN Maryono yang mendadak berhalangan hadir. Diskusi merupakan pembuka acara pemberian penghargaan “HousingEstate Favourite Residential  KPR Awards 2014” kepada sejumlah pengembang dan bank.

DSC_0834

 

Menurut Tony, berita positifnya, harga minyak dunia merosot ke level USD64,64/barel (jenis Brent) dan USD61,38 (jenis Light Sweet atau West Texas Intermediate/WTI) untuk pengiriman Januari. Ini berkah buat Indonesia, karena APBN 2015 masih memakai asumsi harga minyak USD105/barel, dan terjadi bersamaan dengan dinaikkannya harga BBM 17 November 2014.

“Kalau setelah kenaikan harga BBM ada tambahan dana Rp110–130 triliun, dengan merosotnya harga minyak dunia menjadi lebih dari Rp250 triliun. Jadi, ada ruang fiskal yang besar yang dahsyat efek berantai (multiplier effect)-nya bila dimanfaatkan untuk belanja infrastruktur, transfer tunai untuk kelompok miskin, pendidikan, dan kesehatan,” kata dosen Fakultas Ekonomika dan Bisnis (FEB) UGM itu.

Harga minyak dunia jatuh karena ditemukannya sumber minyak baru di negara-negara non-OPEC seperti Rusia dan Kanada. Kemerosotan harga makin sulit ditahan, karena negara-negara pengekspor minyak (OPEC) tidak mau menurunkan produksi karena APBN-nya sangat tergantung pada pendapatan minyak. Padahal ekonomi dunia masih lemah. “Penurunan harga minyak tidak pernah diduga sebelumnya, karena Juni 2014 masih USD105. Ini yang menyulitkan prediksi ekonomi 2015,” kata magister ekonomi dari University of Pennsylvania, Philadelphia-Amerika Serikat (AS) itu.

Komoditas jatuh

Berita positif lain, pulihnya ekonomi AS lebih cepat, tumbuh 3,9% tahun 2014, seperti terlihat dari peningkatan penjualan mobil yang mencapai 18 juta unit/tahun, penyerapan tenaga kerja 200–300 ribu orang/bulan sehingga tingkat pengangguran turun dari 10% (2010) menjadi 5,9%, dan Dow Jones Industrial Index di bursa Wall Street yang mencapai rekor baru: 17.958. “Ekonomi AS masih yang terbesar (bersama China) sehingga menjadi lokomotif ekonomi dunia. Membaiknya ekonomi AS akan meningkatkan permintaan produk di seluruh dunia termasuk Indonesia,” kata Tony.

Masalahnya, pulihnya ekonomi AS juga membuat modal lari ke negara adidaya itu termasuk dari Indonesia (sampai pertengahan Desember 2014 dana asing yang ditarik dari pasar obligasi Indonesia mencapai Rp10 triliun lebih), karena sentimen positif terhadap perekonomian AS sangat besar. Akibatnya mata uang seluruh dunia termasuk rupiah melemah terhadap dolar AS. Senin (15/12/2014) rupiah mencatat titik terendah dalam setahun terakhir: Rp12.700/USD. “Permintaan terhadap dolar melonjak. Apalagi ada prospek The Fed (bank sentral AS) menaikkan bunga,” kata Menkeu Bambang PS Brodjonegoro kepada pers di Jakarta medio November.

Kenaikan harga BBM dan kejatuhan harga minyak dunia tidak bisa menahan pelemahan rupiah, karena harga komoditas juga merosot. “Biasanya begitu. Harga minyak jatuh, harga komoditas lain juga anjlok. Orang lebih memilih minyak ketimbang komoditi seperti batubara dan minyak sawit,” kata Tony. Betul, di atas kertas merosotnya rupiah akan membuat produk manufaktur Indonesia lebih kompetitif di pasar global. Persoalannya, ekspor Indonesia masih tergantung pada komoditas yang harganya jatuh itu. Peran sektor manufaktur sudah menurun (tinggal 22%) sehingga tidak bisa mengkompensasi penurunan ekspor komoditas.

“Jadi, harga minyak jatuh, harga komoditas merosot, ekspor terpukul. Itu berarti neraca perdagangan (ekspor–impor) tertekan dan defisit transaksi berjalan belum akan membaik,” jelas Menkeu. Ini menjelaskan kenapa kenaikan harga BBM tidak membuat rupiah menguat seperti ramalan banyak pengamat sebelumnya. Waktu itu para ekonom mengatakan, defisit transaksi berjalan (keseimbangan pembayaran dalam-luar negeri) adalah biang pelemahan rupiah. Penyumbang utama defisit itu adalah impor BBM yang harga jualnya di dalam negeri disubsidi. Indonesia butuh 1,4 juta barel minyak/hari, produksi dalam negeri hanya 800 ribuan barel, sehingga sisanya harus diimpor.

Bahkan, kalaupun ekspor manufaktur bisa mengompensasi ekspor komoditas, rupiah tetap akan melemah karena sebagian besar komponen produk manufaktur kita masih diimpor. Jadi, sementara ini sulit berharap rupiah menguat di bawah Rp12 ribu. Apalagi, The Fed sudah mengakhiri kebijakan quantitative easing menyusul pulihnya ekonomi negara terkuat di dunia itu. Quantitative easing adalah kebijakan memperbanyak dolar di pasar, dengan cara membeli surat utang senilai USD85 miliar/bulan demi menurunkan bunga dan menggairahkan ekonomi.

Kejatuhan harga komoditas makin sukar ditahan, karena China menurunkan pertumbuhan ekonomi 2015 menjadi 7% dibanding pertumbuhan 2014 yang mencapai 7,5%. Bank Dunia menyarankan penurunan terutama karena makin polutifnya udara Beijing akibat semua pabrik menggunakan batubara yang sebagian diimpor dari Indonesia. “Kalau China tetap ngotot tumbuh tinggi, udara Beijing akan makin polutif yang sangat membahayakan kesehatan warganya,” kata Tony.

BI terlalu responsif

Tony sendiri tidak yakin The Fed akan menaikkan bunga hingga 2% sampai tahun 2016 seperti prediksi banyak pengamat. Alasannya, kenaikan bunga itu juga buruk bagi AS sendiri, karena makin memperkuat dolar dan menurunkan daya saing ekspornya. Tapi apapun, pelemahan rupiah akan makin mengerek inflasi yang sudah tinggi (diperkirakan di atas 7,5% tahun 2014) karena kenaikan harga BBM November. Naiknya inflasi akan menurunkan daya beli, dan mendorong Bank Indonesia (BI) menaikkan lagi bunga acuan BI rate. BI rate meningkat, bunga bank akan mengikuti. Ini semua jelek bagi ekonomi dan dunia bisnis termasuk bisnis properti.

BI sudah menaikkan BI rate dari 7,5 menjadi 7,75% sehari setelah pengumuman kenaikan harga BBM, untuk menahan laju inflasi dan defisit neraca pembayaran. Tony menyebut kebijakan itu berita negatif berikutnya dalam ekonomi Indonesia 2015, karena bank-bank akan merespon dengan menaikkan bunga atau minimal tidak menurunkannya. Ini mengganggu pemulihan ekonomi. “BI terlalu responsif. Harusnya dilihat dulu bagaimana respon pasar terhadap kenaikan harga BBM, baru mengambil kebijakan. Kenyataannya respon pasar (terhadap kenaikan harga BBM) adem,” kata mantan Chief Economist Bank BNI itu.

Ia menjelaskan, kenaikan harga BBM menimbulkan inflasi one shot selama November, setelah itu melandai. Sepanjang Januari–Oktober inflasi tercatat 4,2%, November 1,5%, sehingga menjadi 5,7%. Kalau inflasi Desember juga 1,5%, berarti inflasi 2014 hanya 7,2% atau masih di bawah 7,5%. “Jadi, kenapa BI rate harus buru-buru dinaikkan?” tanyanya. Tahun 2015 ia memperkirakan pertumbuhan kredit di bawah 15%. Agar ekonomi tumbuh lebih baik, kredit harus tumbuh di atas 15%. Karena itu bunga perlu diturunkan.

Namun, Tony tidak menyarankan pemerintah menurunkan harga BBM menyusul merosotnya harga minyak dunia. Alasannya, ekonomi pasar di Indonesia tidak berjalan sempurna. Saat BBM naik, harga barang dengan cepat ikut naik. Sebaliknya, kalau harga BBM diturunkan, harga barang yang sudah naik tidak akan ikut turun. Penurunan harga BBM tidak elastis terhadap inflasi atau penurunan harga dan bunga. Apa arti semua ini? ”Tahun 2015 adalah tahun pertarungan sentimen positif dan negatif dalam ekonomi kita sehingga lebih sulit diprediksi prospeknya,” kata doktor ekonomi dari Australian National University (ANU), Canberra-Australia itu.

Lebih Baik

Meski penuh tantangan, Tony memperkirakan ekonomi 2015 tumbuh lebih baik (5,3–5,6%) dibanding 2014 (5,1%), sehingga bisnis properti juga akan lebih baik. Alasannya tambahan dana dari kenaikan harga BBM dan penurunan harga minyak dunia itu akan membuat pemerintah lebih leluasa membangun infrastruktur yang pada akhirnya berdampak pada ekonomi dan bisnis. Pemerintahan Jokowi mematok target pembangunan infrastruktur yang ambisius dalam lima tahun ke depan. Mulai dari 35 ribu MW listrik, 6.800 km jalan tol, 49 waduk, 1 juta hektar lahan irigasi baru, 3 juta ha rehabilitasi jaringan irigasi lama, 3.000 km normalisasi sungai, 2.350 km jalan nasional, 2.700 km jalan arteri, sampai pelabuhan, jalur kereta, dan bandara.

Untuk itu pemerintah mencanangkan realisasi investasi baru Rp5.000 triliun lebih selama 2014–2019, dan peningkatan rasio pajak dari 12% lebih  menjadi 16%. “Kuncinya pada eksekusi (terhadap berbagai target termasuk yang dibiayai dengan surplus fiskal itu). Eksekusi yang baik akan membuat ekonomi 2015 bisa lebih baik,” katanya. BI rate yang ditahan di level 7,75% hingga tahun depan juga akan membantu bisnis properti menjadi lebih baik. Apalagi kalau bisa diturunkan dengan asumsi inflasi dapat ditahan maksimal 7,5% tahun 2014. Pasalnya, bisnis properti sensitif dengan tingkat bunga. Tinggal kejelian developer mengidentifikasi peluang, timing, dan cermat mencari segmen pasar untuk beragam variasi lokasi. “Kejelian dan kreativitas ini kuncinya,” ujar Tony.

Budiarsa sependapat, bisnis properti 2015 bisa lebih baik, karena kesejahteraan dan jumlah kaum menengah terus meningkat, kebutuhan rumah tetap tinggi, yang bisa dipenuhi hanya sebagian kecil. Meningkatnya jumlah kelas menengah juga menaikkan kebutuhan terhadap ruang ritel dan perdagangan. Di Asia Tenggara, Indonesia juga masih menjadi primadona investasi bersama Vietnam dan Pilipina. Banyak investor asing yang mau masuk. Ini akan mendorong bisnis perkantoran, apartemen menengah atas (sewa), dan hotel.

Pembangunan infrastruktur oleh pemerintah dalam lima tahun ke depan juga akan menggenjot kunjungan turis (asing dan domestik) selain investasi asing, sehingga menggairahkan bisnis perkantoran, akomodasi dan konvensi. Hanya, ia berharap pemerintah membantu berkembangnya bisnis properti, bukan hanya menudingnya sebagai biang masalah ekonomi. Misalnya, meningkatkan subsidi rumah sederhana, memberi insentif pengembang yang proyeknya ramah lingkungan, dan membuka pemilikan properti oleh orang asing. “Patokan harga rumah bersubsidi itu rendah sekali. Perlu subsidi lebih besar agar pengembang tertarik membangunnya,”  katanya.

Kebijakan pengetatan kredit (LTV) yang diterapkan BI terhadap bisnis properti  perlu diperlonggar. “Kebijakan itu bikin kita was-was (melihat prospek bisnis 2015). Tahun 2014 growth (bisnis) kita sudah turun (akibat kebijakan itu). Sekarang BI rate malah dinaikkan. Padahal, bisnis properti memiliki multiplier effect terhadap 173 industri terkait,” katanya. Sekjen DPP REI Hari Raharta juga berharap, sebagian surplus fiskal bisa dialokasikan untuk menambah subsidi rumah sederhana. Ia juga mempertanyakan, kenapa bisnis properti selalu dianggap sebagai sumber masalah ekonomi, padahal efek bergandanya besar terhadap industri lain dan penyerapan tenaga kerja.

“Rumah itu kebutuhan dasar, kita berperan menyediakannya, bahan bakunya juga hampir 100 persen produksi lokal, tapi kenapa kita selalu diperlakukan seperti itu?” kata Chairman Margahayuland Development itu. Sementara Sasmaya menyatakan, Bank BTN tetap pede mematok pertumbuhan penyaluran KPR 22–23% tahun 2015 dibanding realisasi penyaluran 2014 yang mencapai 25%, karena target pasarnya rumah menengah ke bawah yang pasarnya paling besar. “Backlog (akumulasi kekurangan penyediaan) rumah itu makin tinggi karena kelas menengah tumbuh pesat. Mereka butuh rumah,” katanya.

Tony setuju, seharusnya kebijakan LTV oleh BI tidak diterapkan untuk seluruh segmen. “Sekarang kebijakan itu sama untuk semua. Padahal segmen properti itu luas,” katanya. Mengenai kepemilikan properti oleh orang asing, secara prinsip ia setuju karena Singapura yang mungil saja berani membuka propertinya kepada orang asing. Hanya untuk diterapkan di Indonesia memang butuh waktu dan sosialisasi terbuka, karena orang Indonesia cenderung resisten terhadap asing. Jadi, isu kepemilikan asing selalu sensitif. “Mudah-mudahan dengan gaya kepemimpinan Presiden Jokowi yang egaliter, masalah-masalah sensitif seperti itu bisa direduksi resistensinya.”